11 Октября 2017

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Очевидная тенденция последних лет – рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам.

1. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016

Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.

Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. В качестве правового основания муниципалитет ссылался на статью 622Гражданского кодекса (ГК), согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет. ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства.

Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее:

– принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10);

– прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10);

– истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

2. Арендатор участка из состава публичных земель вправе подать иск о признании права отсутствующим на объект, расположенный на данном участке

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 по делу № А35-8054/2015

Муниципальное образование и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу. Вторая кассация обратила внимание на следующее: аргументы истца о том, что зарегистрированное право нарушает его права и что объект не является недвижимым, не были оценены нижестоящими судами. Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию. Защита прав истца возможна лишь путем исключения зарегистрированного права из реестра.

В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014. Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц.

3. Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора

Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015 (см. на Закон.ру здесь)

В 2010 году компания получила в аренду сроком на пять лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако в отведенный договором аренды (и законом) срок объект построен не был. За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса, а также на то, что в период действия договора арендатор принял меры к началу строительства. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора было принято без учета фактических обстоятельств, а арендатор соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса критериям для заключения договора на новый срок без проведения торгов. Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора.

ВС направил дело на новое рассмотрение. По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды.

Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Вместе с тем остается неясным, почему в рассматриваемом определении вторая кассация уклонилась от квалификации длительного бездействия арендатора. В данном споре арендатор начал принимать меры по исполнению принятого обязательства незадолго до окончания действия договора аренды, о чем свидетельствует хотя бы получение разрешения на строительство в 2015 году. При этом городская администрация фактически была лишена возможности отказать арендатору в выдаче указанного разрешения.

4. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016 (см. на Закон.ру здесь)

25.03.2014 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок для осуществления строительства недвижимого объекта. На указанном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства.

В период действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов (для завершения строительства).

Отказывая в заключении договора на новый срок, администрация сообщила обществу, что земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Указанный отказ явился основанием для обращения общества в суд с соответствующими требованиями.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала на наличие у общества права на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

В частности, Судебная коллегия отметила, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Указанный судебный акт развивает подход, сформулированный ВС в деле, рассмотренном в п. 3 настоящего обзора. Следует особо отметить, что в настоящем деле Судебная коллегия делает прямую ссылку на положения законодательства, предоставляющие арендатору право на продление срока аренды для завершения строительства на арендованном земельном участке.

Обзор также опубликован на портале Zakon.ru